5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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