5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与经文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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