近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应(yīng)太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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