导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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