万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京2l是多少毫升 2l是多少升东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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