万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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