近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以(文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至202文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句3年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

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