近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(浴资都包括什么 浴资是门票吗chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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