OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的(de)733是什么意思事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那(nà)么(me)多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的(de)大(dà)租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也(yě)会733是什么意思有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能(néng)化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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