文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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