饱受争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房(fáng)交易(yì)成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担(dān)，而且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二(èr)手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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