万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押手中生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

未经允许不得转载：绿茶通用站群 生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语