最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出险之(zhī)后，中南建设需要解(jiě)决的(de)短债规模越来越大。倘若“白衣骑士(shì)”入主，推动(dòng)其盘活资产(chǎn)，势必要具备足够的融资或偿(cháng)债能力，且掏出(chū)真金白银。

刚刚注资万达商管的(de)太盟投资集团，这一次真的(de)要出手拯救这家(jiā)住宅地产公司吗？毕竟(jìng)，在此(cǐ)之前，其(qí)鲜有投资国内住宅类房地产(chǎn)项目，而展示出(chū)与(yǔ)外资(zī)不动产(chǎn)基金相似的投(tóu)资偏好。

来源：新财富(fù)杂志(zhì)（ID：xcfplus）

作者：杜冬东

4月24日，中南(nán)建设复牌，股票简称变更为“ST中南(nán)”。就在被“戴(dài)帽”前的4月22日，其股价却一字涨停。

这一背景是，4月(yuè)20日下午，市(shì)场传出重磅消息，由江苏南(nán)通市海门区政府牵头，中(zhōng)南建(jiàn)设的大股东中南城市建设投(tóu)资有限公司（简称“中南城建(jiàn)”），与太盟投资集团（PAG）及江苏资产等机(jī)构在洽谈债(zhài)务化解、股权交易(yì)等合作。4月21日，中南(nán)建设方面向媒体证实了这一事项。

4月22日(rì)为上述消(xiāo)息(xī)公开后的首个交易(yì)日，中南建设收获一个(gè)10.53%的涨停，股价报收0.84元/股。

有评(píng)论(lùn)由(yóu)此称，深(shēn)陷(xiàn)债(zhài)务泥潭的中南建设可能(néng)迎(yíng)来“白衣骑士”。

这是(shì)因为，太盟投资集团在业内有着(zhe)亚洲“小黑(hēi)石”之(zhī)称。此前不到一(yī)个月(yuè)，太盟投资集团刚刚(gāng)签署投资协议，联合中(zhōng)东资(zī)本，向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，对(duì)珠海万达商(shāng)管进行股权重(zhòng)组。王健林的困境由此大为缓解。

22日晚间，深交(jiāo)所即下发关注函，要求中南建设(shè)就前述事项的真实性做出说明。

“目前双方仅就合作的可能(néng)性进(jìn)行探讨，无(wú)具体的方案或推进计划。该事项(xiàng)尚处于筹划阶段，对(duì)公司(sī)影响具有重大(dà)不确定性。”2024年4月25日，ST中南回复关注函称。

这是怎样一个故事呢(ne)？刚刚注资珠海万达商管的太盟投资集团，这一次要拯救住宅地产公司吗？中南(nán)建设会就(jiù)此迎来生机吗？

“苏系(xì)黑马”深陷(xiàn)困境

过去一个季度(dù)，太盟投资集团在中(zhōng)国资本市场很火(huǒ)。

3月30日，太盟投资集团、中信资本、Ares Management旗(qí)下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony、穆巴达(dá)拉(lā)投资公司在大连签(qiān)署投资协议(yì)，联合向大连新(xīn)达盟商业管(guǎn)理有限公司(sī)投资约600亿元，并合计持股60%，大连万达商管持有剩余40%的股份。

大(dà)连新达(dá)盟商业管理有限公(gōng)司于2024年1月成立，对赌赴港(gǎng)上市失败的(de)珠海万达商管为其子公(gōng)司。

太盟(méng)投(tóu)资集团此举解除了珠海万达商管(guǎn)的(de)“上市对赌(dǔ)危机(jī)”，有人由此将其掌门人单(dān)伟建(jiàn)称作拉了王健林一把的人。

因(yīn)此(cǐ)，4月(yuè)20日，市场传出太盟(méng)投资集团与当下深陷困境的中南建设发生关联时，投资者不免浮想联翩。

中南建设曾是“苏系房企”的一匹黑(hēi)马。在(zài)业绩巅峰期的2020年前后(hòu)，中南建设的销售规模也有2200多亿元，与金地(dì)集团(600383)、招(zhāo)商蛇口(001979)等不相上下，位列克而瑞销售榜单Top20。只是在房地(dì)产市场(chǎng)三强(qiáng)“碧万恒(héng)”光(guāng)芒万丈(zhàng)的那几年(nián)，市场对中南建设的关注并不算多。

中南建设总部位于“中国建筑之乡”江苏南通。其掌门(mén)人陈锦石(shí)早年和无数同乡(xiāng)一样，在建筑(zhù)工地干活，后来从施工队做起，直至创立了中南建筑(zhù)。此后，他(tā)又从建(jiàn)筑施工往上游的(de)房地产开发领域发展，逐步打造出如今的中南建设。因此，陈锦石的商业王国(guó)中南集团与一般的房地产开发商略有不同，旗下既(jì)有工程建(jiàn)筑，也有房地产开发业务。

按照官方的介绍，目前，中南集团(tuán)旗下有上市公司中(zhōng)南建设，还(hái)有中南(nán)置地、中南建筑、中(zhōng)南实(shí)业投资和中南(nán)教育等(děng)平台。

作为(wèi)上市公司的中南建(jiàn)设，主营业务为房地产开发(fā)和(hé)建筑(zhù)施工，兼营酒店及(jí)其他，2009年借壳大(dà)连金牛上(shàng)市。其旗下的房(fáng)地产业务主要在中南置地，建筑施(shī)工(gōng)业务则在(zài)中南建筑。

2016年开始，中南(nán)建设以“黑马”之势大举扩张，其销售规模从502亿元一气上冲，并杀入了“2000亿俱乐部(bù)”。克而瑞数据显示，2020年，中南置地以2068亿元的操盘金(jīn)额，位居房企第14位；以1573.9万平方米的操盘面积，位居第10位。

中南集(jí)团的快速发展下，陈锦石的身家(jiā)也(yě)水(shuǐ)涨船高(gāo)，连年进入(rù)“新财富500创富榜”，稳坐南通首富之位(wèi)。

不过，这波冲刺(cì)也闯出了(le)大麻烦。2021年开始，受行(xíng)业调整(zhěng)影响(xiǎng)，中南建设销售困(kùn)难，出(chū)现亏损。数据显示，2021年到(dào)2023年第三季度(dù)，中南建设累计亏损138.14亿(yì)元，资产(chǎn)负债率高达91.3%。

与多(duō)数出险房企一样，2022年以(yǐ)来，中南(nán)建设多次转让旗下资产自救，包括出售中南丝路城市(shì)运营、中南服务子公(gōng)司等，累计(jì)已完成项目股权(quán)转(zhuǎn)让14个。

从股(gǔ)权结构看(kàn)，中南建设的控股股东为(wèi)中南(佳华科技营收增长、亏损减少共促绿色化数字化发展nán)城建，实际控制人为陈锦石及一致行动人。早前，中南城建的持股比例最高达54.12%。自(zì)2022年8月起，中南城建及其(qí)一致行(xíng)动(dòng)人持有的公司(sī)股票持续被财达证券、中邮证券、长江证券(quàn)等(děng)机构(gòu)强(qiáng)制平仓。截至2024年4月16日，中南城建的持股比例(lì)下(xià)降至37.74%。

据统计，中南建设(shè)近(jìn)一年(nián)有14条被执行人记录，被执行总金额20.38亿元。实控人陈锦石也成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，涉案金额约13.9亿元，其(qí)名下还有(yǒu)177条(tiáo)消费限制信佳华科技营收增长、亏损减少共促绿色化数字化发展息。

中南建设的债务压力，也连累(lèi)到控股股东中南城建。目前，中南城建所持(chí)中南建设股份已被大量冻结，截至4月16日，累计被冻结约(yuē)14.44亿股(gǔ)，累计(jì)质押约12.95亿股，占(zhàn)其持股(gǔ)的(de)88.8%。

中南建筑列为被执行(xíng)次数高达152次，被执行总(zǒng)金额也有将近6亿元。被执行涉案(àn)的(de)原因包括设备租赁、票(piào)据(jù)纠纷、工(gōng)程款、买(mǎi)卖合同、劳务纠纷等。中南建筑还收(shōu)到18次限(xiàn)制(zhì)消费令，有6次股权冻结，股(gǔ)权(quán)数额高(gāo)达1.39亿元。

业绩难(nán)堪、债务高企(qǐ)，令投(tóu)资者对中南建设心灰意冷。因股价连续10日(rì)低于面值，中南建设(shè)濒临退市。

盘(pán)活资产(chǎn)，需应对庞大短债

2022年11月7日，中南(nán)建设首(shǒu)次公开违(wéi)约。其公告称，“由于市场调整、行业非良性循(xún)环等原因(yīn)，暂不支付公司全资子公司HZID去年发行的美元票据(jù)利息”。

尽(jǐn)管此前，中国华(huá)融、中国信达以及江苏资产均向中(zhōng)南建设伸出援手，中南建设成(chéng)为被(bèi)AMC纾困(kùn)最多的房企，依然无法扭转局势(shì)。

事实(shí)上，中南建设在(zài)2021年(nián)就(jiù)已经大幅缩减拿(ná)地规(guī)模，但随(suí)着房(fáng)地产销量整体下行(xíng)，中南建设的业绩呈现断崖式下滑。2021-2023年，中南建设的合同销售金额从1973.7亿(yì)元骤减至398.8亿元（表1）。刚(gāng)刚过去的2024年(nián)一季度，中南建设累计合(hé)同销售额仅(jǐn)47.3亿元，同比再减38%。

销(xiāo)售持续下滑，导致其减债之路变得艰难(nán)。根据中南建(jiàn)设(shè)2023年报告，其2023年归母净利润为-52.93亿元。

公开数据显示，中南建设(shè)4只存续的美元债均已违约，余额4.646亿美元(yuán)。目前共有5只存续境内债，合计51亿元，其中3只已展期至(zhì)2028年后，分(fēn)别为“H9中南03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另(lìng)外(wài)2只债券(quàn)“20中南建设MTN001”及“20中南建设MTN002”，合计(jì)26.77亿元(yuán)，仍将于一年内到期。

尽管中南建设此前(qián)已积极进行(xíng)债务重组，但相关进度仍低于预期(qī)。中(zhōng)南建设仍有部分银行和(hé)非银行金(jīn)融机构借款未能达成新的借款方案或偿付，同时，其境外子公司(sī)的优先票据重组，也面(miàn)临个别投(tóu)资者反对和清盘风险(xiǎn)。

iFinD数(shù)据显示（表2），2019年至2023年三季度报，中南建设(shè)的长期借(jiè)款从360.06亿元降至198.88亿元；非流动负债规模从473.31亿元(yuán)降至254.79亿元；账面资(zī)金从254.1亿元快速萎缩至91.14亿元。同期，其短(duǎn)期借款、应付票据(jù)及应付账款、一年内到(dào)期的非流动负债的规模(mó)均较庞大。

如今，如(rú)何应对快速上涨的短债，成为中南建设的当(dāng)务(wù)之急。进(jìn)一步说，如果“白衣骑(qí)士(shì)”要入主(zhǔ)推动中南(nán)建设的(de)盘活(huó)资产，势必要具备足够的融资或偿债能力且掏(tāo)出真金白银，才能化解(jiě)困局。

太盟曾数次投资中国不动产领域

太盟投资集团与中南(nán)城(chéng)建的洽谈，是否意味着将注资盘活中南建设，尚无法(fǎ)判断。值得一提的是，中南建设的(de)土(tǔ)地储备在(zài)江(jiāng)苏省占比较高、区域较为集中，且三、四(sì)线土地储(chǔ)备占比较高，未来开发项目存在一定的去化压(yā)力。

过去一(yī)个月(yuè)，太盟投资集团因对(duì)王健林旗下(xià)的珠海万达商管的注(zhù)资而受到市场关注。

由于对(duì)赌赴港上市失败(bài)，珠海万达商(shāng)管承受着(zhe)资金和来自(zì)投资者的巨大压力。2023年12月(yuè)12日，太盟与大连万达商管集团(tuán)共同宣布签署投资框架协议，对珠海万达商管(guǎn)进行股权重组，大连万达商管持股40%，太(tài)盟等投资人持股60%。

2024年1月，大连新达盟商业管理(lǐ)有限公司成立，珠海万达商管成为其子公司。3月30日(rì)，太盟(méng)投资(zī)集团联合5家机构，向(xiàng)大连新达盟投资(zī)600亿元。

由此，珠海(hǎi)万达商管(guǎn)的困境解除，但王健林同时也失去了对珠海万达商管的控股权。

作为此战(zhàn)的领投人，太盟投资集团彰显出(chū)不俗(sú)的资本运作能力。

据(jù)太盟投资集团2022年拟赴港上市(shì)时(shí)公布的招股(gǔ)书显示，其主营业务由三部分(fēn)组成：信贷及市场、私募股(gǔ)权和不动(dòng)产。

截至2021年底，其总资产管理规模超470亿(yì)美元，其中，信贷及市场业(yè)务占45%，约为210亿美元。2019年至2021年(nián)，太盟投资分别实现营业(yè)收入4.36亿美元、6.38亿美元、7.37亿美(měi)元，年(nián)复合增长(zhǎng)率(lǜ)为30.02%。

官网资料显(xiǎn)示，太盟(méng)投资集团为全球(qiú)近300家机构基金(jīn)投资者管理着超过500亿美元(yuán)的资产，旗下有约30支(zhī)活跃基金。其知名(míng)的投资项目包括(kuò)珍(zhēn)爱网、万达商(shāng)管、大(dà)阪(bǎn)环球(qiú)影城、腾(téng)讯音乐（01698.HK）、奈雪的(de)茶（02150.HK）等。

太盟投资集团的掌门人单伟建(jiàn)在投资圈赫赫有名，曾是(shì)全球著(zhù)名(míng)私人股权投(tóu)资(zī)公司德克萨斯太平洋集团（TPG）合伙人，也(yě)是TPG亚洲（前身为(wèi)新桥投资(zī)集团）联席主管合伙人。他曾(céng)主导一系列颇具影响力的交易(yì)，包括率领新桥(qiáo)收(shōu)购韩国第一(yī)银行，并在一年内扭亏为盈，以及入主深(shēn)圳发展银行(xíng)。

公开资料显示，不动产是太(tài)盟投资(zī)集团三大核心业(yè)务板块之一，其曾数次投资过中国房地产市场项目：2013年，收购上海悦(yuè)达889广(guǎng)场项目65%股权；2015年，联手万科、铁(tiě)狮门，以35.7亿元收(shōu)购瑞安房(fáng)地产（00272.HK）旗(qí)下上海企业天(tiān)地三(sān)期，并向市场筹(chóu)集等值(zhí)5.09亿美元贷款；2017年，与招商蛇口联合设(shè)立16亿(yì)元(yuán)的(de)地(dì)产(chǎn)基金，并持有80%权益，随后，该(gāi)基(jī)金还以境(jìng)外协议转让的形式，收购了招商(shāng)蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场以及北(běi)京招商局大厦的部分股权(quán)，交易总对价(jià)约为50亿元。此外，其还是(shì)春泉产业(yè)信托的(de)二股东，并曾两度购入华南(nán)城(chéng)（01668.HK）股份。

2024年2月，太盟投资集团与苏州高新区签署了合作协议，要(yào)将(jiāng)中国总部落户苏州，统筹发展(zhǎn)公司在中国的各类资产管理业务。

通常而言，商(shāng)用物业项目因标(biāo)准化程度高、管理成本低，能够获取长期稳定(dìng)收益而外资所青睐，而住宅项目是开发型物业，售卖后不能提供可持续(xù)现金流，因而至(zhì)今(jīn)少有国内住宅地产公司获得战略投资者(zhě)入局。

从历史案例来看，太盟投资集(jí)团此前也鲜有投资中国住宅类房地产(chǎn)项目(mù)，其展示出与外资(zī)不动产基(jī)金普遍相似的投资偏好。不过(guò)，单伟建近期曾公开撰文称，“中(zhōng)国的房市(shì)不存在供应严重过剩的问题，但尚(shàng)未转危为安，原因(yīn)是需求和价格仍然受到政策抑制(zhì)，阻(zǔ)断了市场建立(lì)新平衡点的机制”。

“真洽谈”还是“真保壳”？

受利好消息影(yǐng)响，中南建设4月22日开(kāi)盘一字涨停。

而(ér)此(cǐ)前的4月18日，中南建设收盘(pán)价为0.84元/股。当日晚(wǎn)间，中南建设公告称，公(gōng)司存在可能因股票收盘价连续均低于1元/股而被终止上(shàng)市(shì)的风险。

4月19日，其第二次公告提示风险(xiǎn)：“公司可能因股票收盘(pán)价(jià)连续低于1元(yuán)/股而被终止上市”。中南建设当日收(shōu)盘价为0.76元/股，跌9.52%，已经连(lián)续11个交易日均低(dī)于1元/股(gǔ)。

4月22日，中南建设公告(gào)称，自4月24日起，公司股票将(jiāng)实施“其他风险警示”，股票简(jiǎn)称由“中南建(jiàn)设”变更(gèng)为(wèi)“ST中南”，将于4月23日起停牌一天，并(bìng)于次日复牌。

针对退市风险，中南建设亦曾在公告中回应，“公(gōng)司前期推出(chū)了董事、高级管理人员增持计划，已增持金额合(hé)计207万元，待公(gōng)司定(dìng)期报告披露后，董事和(hé)高级管理人员增持计划将继(jì)续实(shí)施；同时，公司目前也(yě)在与有关债权(quán)人协商符合各(gè)方利益的系统性方案，发挥公司资源的最(zuì)大价值，减轻公司支出压力”。

有评论称，洽谈事发于中南建设遭遇“退市”之际(jì)，是否(fǒu)过于巧合？

中南建设总市值不(bù)过32.14亿元，太盟投资集团亦可在二(èr)级市场以低价买入。直(zhí)接与中(zhōng)南建设的大股东谈，是否为(wèi)了以更低的价格(gé)获得股权，甚至不排除寻求获得(dé)控制权的可能？

22日晚间，深交所(suǒ)就(jiù)此次(cì)洽谈的真实性发函关注。

深交所表示，如果(guǒ)确实有上述事项，中南建设要说明，中(zhōng)南城建与太盟投资集团合作的具体内容(róng)、时间安排及进展情况，并分(fēn)析相关合作的可实现(xiàn)性。同时，中南建设还要说(shuō)明，中南城建及实际控制人是否计划对公司进行股权转(zhuǎn)让、资产重组，以及其他对公司有(yǒu)重大影响的事项(xiàng)。

截至4月25日收盘，中南建设回复了关注函，但就与太盟投资集团洽谈一事未正(zhèng)式公告消(xiāo)息。

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