5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大见字如晤,展信舒颜，展信安的用法流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业见字如晤,展信舒颜，展信安的用法绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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