OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīn一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人g)称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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