近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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