万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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