5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在7函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀0％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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