一(yī)线城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指导价(jià)的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息(xī)为什(shén)么(me)这么(me)重要？首先二手房指(zhǐ)导(dǎo)价被称为“核弹级”政(zhèng)策，其次(cì)深圳几乎是最后一(yī)个(gè)还在“认真(zhēn)”实施这条政(zhèng)策的城市(shì)，最后深圳是房价前(qián)三的核心城市。所以，深圳的一举一动都(dōu)具有风向标意义(yì)。

　　有(yǒu)分析人士(shì)指出，深圳二手房指导价如果取(qǔ)消，首先有利(lì)于(yú)深圳(zhèn)二手房回暖(nuǎn)，然(rán)后(hòu)二(èr)手房回暖有利于(yú)深圳楼市总(zǒng)体回暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼市回暖有利于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效(xiào)应(yīng)”。

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　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传(chuán)“二手房指导价”正式(shì)结束(shù)。传(chuán)言称：二(èr)手房贷款不(bù)按官方参考价（指导价），银行核定(dìng)房价以网签备案价和评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价真正变(biàn)成(chéng)了“参考价”。

　　目前没(méi)有看(kàn)到官方文件。据证券(quàn)时报21日(rì)消息，目前深圳多家大行表示“尚(shàng)未接到(dào)正式通知，目(mù)前仍按参考价办理按揭”。所以(yǐ)还(hái)需要持(chí)续的关注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监(jiān)严跃进认为，本(běn)次政策(cè)大概率为真(zhēn)，更多体现为银行贷款等(děng)领域按(àn)照(zhào)新的规则(zé)进行，但不会出台正(zhèng)式文件(jiàn)。

　　有时候，有些事情，是不(bù)用发文件(jiàn)的。毕(bì)竟(jìng)可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深(shēn)圳楼市二手房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)横空出世。当时，深圳(zhèn)一口气(qì)公布(bù)了全市(shì)3595个小区的参(cān)考价，很多南山、福田(tián)、宝安中心区的高价盘，直接(jiē)按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来(lái)计算(suàn)首付、发(fā)放(fàng)贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这两(liǎng)年的痛(tòng)苦，才深(shēn)知为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹级(jí)”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万的房子，如果不(bù)“指(zhǐ)导”，可(kě)以(yǐ)首付(fù)3成即300万；如果指导价打七折即(jí)700万，那么首(shǒu)付3成210万(wàn)，加上(shàng)需要六朝是指哪六朝全款支付(fù)的部分，实际首付(fù)去到了510万(wàn)，相当于首付5成(chéng)了（多给210万(wàn)首(shǒu)付）。这直接让(ràng)大批(pī)量(liàng)买家，失去了购房(fáng)能力，相当于强势(shì)“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价以后(hòu)，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等(děng)10多个城市陆续跟进。事实也确(què)实证明了，这条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客的(de)统计，实施二手房指导价的10个(gè)城市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二(èr)手房更是惨不忍(rěn)睹。以(yǐ)2022年12月数据为例，全国70个大中(zhōng)城市房价只有6个同比上涨(zhǎng)，其他的(de)泥沙俱下。

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　　深圳，有(yǒu)人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心数据(jù)显(xiǎn)示：成交量上，二(èr)手房指导价出(chū)台当年，深圳二手住宅(zhái)成交量同比下滑57％。2022年(nián)继续(xù)腰(yāo)斩(zhǎn)，成交量同比下(xià)滑47％，全年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年(nián)最低记(jì)录(lù)，相较(jiào)2020市场(chǎng)高(gāo)峰缩水近(jìn)八成。

　　价格方(fāng)面，与二手房(fáng)指导价发布当(dāng)月(yuè)相比，如今二手房挂牌价(jià)低于(yú)及接近参考价(jià)的(de)房源占比大幅增加。2023年(nián)一季(jì)度(dù)，深圳各区(qū)二(èr)手房成交TOP10小区中，过(guò)半成交价(jià)低于参(cān)考价。

　　只有(yǒu)真(zhēn)实经(jīng)历其中的人，才(cái)能深切的(de)感知其(qí)威力。

　　深圳(zhèn)房东(dōng)，斩仓(cāng)的(de)新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一(yī)位码农(nóng)三年前高(gāo)杠杆买了2套华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破(pò)产。据媒体推测，如(rú)果案(àn)例(lì)属(shǔ)实，买家的实际购房成(chéng)本(běn)高达20万/平，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠加这三年的房贷(dài)和(hé)持有成(chéng)本，差(chà)不多(duō)亏(kuī)损超千万。

　　深圳(zhèn)一(yī)大批人这两年感(gǎn)受到了太多“心酸”。二手房成交量创下多(duō)年新低，学区房(fáng)神话不(bù)再(zài)，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基(jī)调下，2022年以(yǐ)来，实施(shī)了二手房指导价的城市(shì)陆陆续续低(dī)调退(tuì)出(chū)，目前(qián)只有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近(jìn)一线城市也(yě)不(bù)端着了。

　　近日，北京在房山(shān)区试点(diǎn)多子女家(jiā)庭和职住平衡家庭购房支持(chí)政策。上海也考虑予以多孩家庭在(zài)新房(fáng)计(jì)分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅销售价格变(biàn)动情况来(lái)看(kàn)，广州(zhōu)、深圳(zhèn)的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比(bǐ)去年依(yī)然是下(xià)降的。

　　北(běi)京、上海已经同比增长了，其他(tā)二线(xiàn)城市如杭州、成都、南京、合肥等(děng)城市价格都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上面(miàn)可能更急(jí)。3月份，两(liǎng)部(bù)门(mén)联(lián)合(hé)发文，全面推动二手房“带押过户(hù)”全国实施(shī)，这是一条(tiáo)被广泛好(hǎo)评的新政。对于激活二手房(fáng)交易(yì)，具有(yǒu)定海神(shén)针般的作用(yòng)。

　　住建部部长(zhǎng)倪(ní)虹近(jìn)日更(gèng)是指出：建筑(zhù)业、房地产企业要发挥国民经(jīng)济“顶(dǐng)梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理解一下这两个(gè)词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船(chuán)不就(jiù)翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市(shì)的政策，还有一大(dà)波(bō)正在(zài)路上(shàng)...

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