5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōnsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片g)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光(guānsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片g)明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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