近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(c义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思hǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(g义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思ōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可(k义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思ě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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