近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省(pǐn)，平均中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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