5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(gu丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色ó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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