近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài临沂是几线城市，临沂是几线城市2023)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金(j临沂是几线城市，临沂是几线城市2023īn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 临沂是几线城市，临沂是几线城市2023