文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金需求(qiú)，准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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