5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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