5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％）害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些，绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的(de)害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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