导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不"中国户均几套(tào)房(fáng)？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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