万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bā跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗an>o)括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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