导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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