万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cá糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思i)经(jīng)的报(bào)道(dào)证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(y糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思è)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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