5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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