OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有(y妥否的意思是什么，妥否的用法ǒu)造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确(què)实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度妥否的意思是什么，妥否的用法关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责(zé)人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)妥否的意思是什么，妥否的用法、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这三十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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