5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋trong>

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）