攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别-绿茶通用站群

攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别ng>

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。