5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(sh沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表ōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表)。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zh沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表ǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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