文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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