饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收(shō女生工资多少算正常，女生工资多少算正常u)费(fèi)，按成交价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，女生工资多少算正常，女生工资多少算正常住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查(chá)处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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