OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上(《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节shàng)前(qián)期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的(de)空置率为何未能(néng)得(dé《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次(cì)项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态(tài)的(de)物(wù)业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也(《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节yě)是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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