OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌(d颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗iē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金(jīn)收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗(shì)场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和它(tā)未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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