5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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