5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地(dì)房(fáng安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方)企，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(z安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方ì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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