5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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