OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复(fù)苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思本身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其(q辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思í)他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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