饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加(jiā)重(zhò102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码ng)交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成(chéng)额外(wài)的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管(gu102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码ǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部(bù)下(xià)发的(de)《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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