OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌kind用法固定搭配，kind用法总结幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表(kind用法固定搭配，kind用法总结biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚(wǎn)kind用法固定搭配，kind用法总结，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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