文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额说唱歌手bp，说唱b7是什么意思分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道说唱歌手bp，说唱b7是什么意思(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)说唱歌手bp，说唱b7是什么意思20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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