“现在的房地(dì)产很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人、首席经济学(xué)家洪(hóng)灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分(fēn)化的(de)愈加明(míng)显，让机构和(hé)投资者的关注度从板(bǎn)块向单个(gè)标(biāo)的转移(yí)。上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了(le)最底(dǐ)部，而(ér)且(qiě)是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下(xià)的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选了(le)半(bàn)天，标(biāo)的公(gōng)司出(chū)现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关(guān)注一下(xià)今年房地产的开(kāi)发资(zī)金来源，可(kě)以发现，其(qí)实银(yín)行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年新房的销售情况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行(xíng)拿到钱(qián)，其实(shí)主要还是那些(xiē)有国企背景的(de)房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个(gè)行业出现了一个很明显(xiǎn)的(de)分(fēn)化，无论是在销售(shòu)，还是(shì)融(róng)资(zī)等各个(gè)方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资背景的房(fáng)企在(zài)资本(běn)市场表现相对(duì)较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股价大多(duō)表(biǎo)现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地(dì)产行(xíng)业内(nèi)，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优势，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内(nèi)的最(zuì)低(dī)水平；利(lì)润率是不是行业内最高的(de)；融资成(chéng)本是否是行(xíng)业(yè)内最低的；建安(ān)成本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们(men)看重的一家房企(qǐ)的综合成本(běn)。

　　需要注意的是(shì)，能够同时(shí)满足上述毁掉一个老师最好的办法(shù)条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出现了(le)“三(sān)道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐(zhú)渐(jiàn)恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等(děng)国(guó)央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地(dì)产、云南(nán)城(chéng)投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股(gǔ)等(děng)国央企房(fáng)企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度(dù)的张弛(chí)有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有可能(néng)让(ràng)房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的(de)净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机会来(lái)了，其开始在(zài)一线(xiàn)城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该(gāi)房(fáng)企(qǐ)新购入(rù)地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计(jì)今年(nián)会(huì)有更多的楼盘入市(shì)。像这类企业就符合(hé)“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本身储备了很多(duō)弹(dàn)药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集中在强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有(yǒu)节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道(dào)，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年(nián)，或(huò)者(zhě)说看到(dào)了(le)2016年～2020年期间扩张的(de)民营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说(shuō)，见到机会(huì)时要出手，但出手(shǒu)的(de)章法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未来(lái)的两年市(shì)场没有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是(shì)看(kàn)房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求(qiú)不(bù)得(dé)高(gāo)于(yú)100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当(dāng)前房地产行业的复苏速(sù)度并没有那(nà)么(me)快，所以要(yào)规(guī)避公司净负债(zhài)率提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其(qí)中，中交地(dì)产净(jìng)负债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在(zài)践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩(kuò)张速度(dù)与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个(gè)别民(mín)营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这样(yàng)，国央(yāng)企自然而然就具(jù)有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意味(wèi)着，民(mín)营企(qǐ)业中就没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工(gōng)商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵(líng)活(huó)配置(zhì)混合(hé)型证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)”“全国(guó)社保(bǎo)基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产公司(sī)的几只(zhǐ)产品合计持有(yǒu)滨江集团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三(sān)年(nián)时间，房(fáng)地产市场整体在走(zǒu)“下坡(pō)路(lù)”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房企的(de)滨江集团仍是(shì)表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江集团(tuán)在业绩表现(xiàn)、销售规(guī)模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增(zēng)长势(shì)头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩(jì)的持(chí)续增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的(de)战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的(de)营收(shōu)比(bǐ)重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州房企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极(jí)，根据(jù)诸(zhū)葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而(ér)滨(bīn)江集(jí)团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房(fáng)企(qǐ)第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价翻(fān)了(le)超一倍(bèi)以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团发(fā)布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了(le)信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业(yè)链上的(de)中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游(yóu)应用行业(yè)主要包(bāo)括中(zhōng)介服(fú)务、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的(de)采(cǎi)访，房(fáng)地产开发(fā)环(huán)节与上游材料端(duān)息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居(jū)领(lǐng)域，我(wǒ)们相对看好，因为(wèi)居(jū)民保有(yǒu)的(de)住房规模越来越(yuè)大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越(yuè)来越多(duō)。美(měi)国过去(qù)的数据充(chōng)分(fēn)说明了这一(yī)点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消费的增长却(què)一(yī)直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的(de)行业，例(lì)如消费建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂(zàn)居前两位(wèi)的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛(sài)道(dào)的公司，它(tā)们(men)分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是(shì)前(qián)者在(zài)月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠家(jiā)居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原(yuán)创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，能够(gòu)发(fā)现(xiàn)该股早(zǎo)已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工(gōn毁掉一个老师最好的办法g)银(yín)瑞信灵毁掉一个老师最好的办法动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私(sī)募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地(dì)产(chǎn)产业(yè)链股(gǔ)票(piào)还(hái)有(yǒu)金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家居(jū)板块中年内表现最(zuì)好的是(shì)志邦家(jiā)居。同一(yī)时间(jiān)段(duàn)，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是营(yíng)收还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公(gōng)司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，《红周刊(kān)》发现广发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的广发(fā)策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增加了(le)持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流(liú)通股股东中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家(jiā)居类标的(de)情(qíng)有独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部(bù)三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的(de)物业股(gǔ)也(yě)越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上(shàng)海公募基(jī)金经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的是(shì)市场化(huà)应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同(tóng)里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期(qī)之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能做(zuò)到产品提价的公司(sī)很少，因为(wèi)物业公司很容易(yì)一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人员成本的年度增长，不(bù)过服务(wù)没有特(tè)别好，客(kè)户(hù)没有(yǒu)那么(me)满意(yì)，能做到提(tí)价难(nán)度是非(fēi)常(cháng)大的。但是(shì)该公司能在(zài)业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定位和(hé)比(bǐ)较好的服务是有关系(xì)的。”他进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 毁掉一个老师最好的办法