万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中(zhōng)赫集狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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