饱受争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标(biāo)价、捆(kǔn95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通)绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的20195311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通4年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处(chù)不按(àn)规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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